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Re: [問題] 請問這樣在LA活得下去嗎 ?

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:CFP
發表者
:ameryu
※ 引述《hitotsubashi (旅人)》之銘言: : 標題: [問題] 請問這樣在LA活得下去嗎 ? : 時間: Mon Oct 15 17:59:29 2018 : : 小的是美國出生,具美國護照。自十歲離開後便沒回過美國 : : 目前由於上一代辭世加上台灣空氣實在不好,小的在與媽媽討論後, : 萌生了帶太太回美國住並生小孩的念頭。( 太太懷孕初期 ) : : 由於太太是土生土長台灣人,英文非常不好,所以想挑華人多的地方。 : : 目前鎖定 San Gabriel Velley,尤其最喜歡 Arcadia, : 有先去看過環境,太太蠻喜歡的 : : 在辭職後,於台灣的收入只剩房產、股票及保險, : 另外本人於美國應無謀生能力 ( 在台灣念法律的 ) : : 太太亦沒有 ( 英語能力不佳 ),所以勢必要靠台灣的收入來供應在美國的生活 : : 上個月去的時候有找仲介看過房, : 目前估在喜歡的地段買房大概需要1000000 USD,約 3千多萬 NTD : : 個人資產如下 : : : 台北市大安區老公寓1F 月租5萬元 估值4500萬 按常理應該抓 4%的利潤,4500 x 0.04 = 180 180 / 12 = 15(萬) 5萬月租 x 12 = 60 60 / 4500 = 1.33%左右,投報率比定存還低 60 / 3000 = 2%,這數字可能比較合理一點點。 : 新北市板橋 倉庫 出租中 月租4萬元 未估值 年收租 48萬 / 0.04 = 1200萬 : 台中市店面 目前租給公家機關 月租15萬元 年收租 15 X 12 = 180,180/0.04 = 4500萬 : : 高雄市透天 3棟 出租中 5 + 4 + 15 = 24,假設每棟出租 4 萬共可收到 12萬的租金/每個月 : 高雄市土地 閒置空地 : : 活存新台幣 519萬元 應該該去不久就會花光了 : : 保險 皆為壽險、意外險等等 : : 月收入 : 316086 NTD ( 完稅 ),年實收 3793032 ( 雙重國籍稅後 ) : : 目前有考慮賣一些閒置空地給建商,可以完美涵蓋美國的房子費用。 : : 有在諮詢了幾家移民公司後,為太太保了如果在美國非順產能支附之醫療險。 : : 以目前諮詢移民顧問的結果,目前的存款拿來支付赴美+安頓+生產費用是沒問題的 : : 房子的錢亦有著落 : : 但由於小弟於美無親無友,對美國實際居住的印象亦停留在二十幾年前 : : 想請各位有國外經驗的大大看看有沒有甚麼疏漏,以及若是想以這樣的境外收入在 : : LA生活的話會不會過得很辛苦 ( 每個月還是收台幣,反正月月換,匯率就只能硬吃了 ) 上述分析僅供參考,只是為了推算合理性而分析年化報酬率, 因為是有感情的物件,無價。 套一句前輩說的,生活沒有行情, 再套一句生活教科書上面說的,賺多花多。 接下來,就是套一下標準公式,來推算出住在這樣房子裡面的人, 其月收入應該會落在什麼區間。 在美國,多數的中產階級會需要向銀行申辦房貸。 雖然您應該不需要辦房貸,不過您的問題是, 這樣的收入可不可以在 Arcadia生活,稍微心算了一下,應該是薑薑好。 最進美國房貸利率又調漲了,我前幾天在研究的時候,才4.69%。 這個只是抓來當範例,重點在於房貸之外的月付金。 Home price 96900 80% Mortgage = 775200 20% Down payment = 193800 Principal and Interest $4,034 以 775200,來計算三十年房貸 https://i.imgur.com/2P4PPk2.png
https://i.imgur.com/CqKJxGX.png
Property Taxes $1,026 HOA Dues $ 303 Homeowners' Insurance $ 178 上述的三筆費用應當是您每個月要支付的部份, 1026 + 303 + 178 = 1507。 $5,541 per month 30 Year Fixed, 4.730% Interest https://i.imgur.com/undefined.jpg
這個是我亂點,然後自動寄資料到mail的資料,我拿來當範例。 如果需要 4.69%的證據我再補上, 當您不需支付房貸之後,您會比同階收入的族群少支出 4034美金, 光是這部份就差蠻多的。 : 找美國的 其實我也不知道該叫甚麼 有些文件給他們過目過比較安心 : : 所以我幾乎都有找顧問/代辦/律師 xd : 您可找人再幫忙估算看看,我用標準算法算出來的結果會是剛剛好夠用。 就如同剛剛講的,生活沒有行情,怎麼過生活,一切在於您夫妻倆的決定。 標準算法:反向推算的評估方式有兩套 5541 / 0.3 = 18470(寬裕的算法)......月薪A 5541 X 3 = 16623(緊崩的算法)......月薪B 18470 - 4034 = 14436 (因為不用繳房貸) 16623 - 4034 = 12589 台幣月收入大約 316086 316086 / 30 = 10536.20 316086 / 31 = 10196.32 316086 / 32 = 9877.69 316086 / 33 = 9578.36 316086 / 34 = 9296.65 316086 / 35 = 9031.03,換算年收,再爛都還有十萬美金。(108372左右) 4034 x 12 = 48408,108372 + 48408 = 156780美金(換算等效薪資能力) 換句話說,就算匯率標到35,您每個月的生活費大概還有 9031 - 1507 = 7524 以年收入約 157000美金,去跟當地的居民比較,應該不會差到那裡去。 剛剛算出來的兩個數字,16623~18470美金,是代表著, 您若要住在這樣的房子,月收入大概要有多少才養得起這間房。 若以換匯均價落在 31.50,您的等效年收大約是 120414 + 48408 = 168822 若以當地的生活水平來看,雖不算富裕,但是已經有越過標準線。 短時間,十年之內應該沒問題,但是利率上揚的背後,要小心通膨的問題, 以上供您參考。 ameryu. 2018-10-23 # --
※ 編輯: ameryu (223.139.45.194), 10/23/2018 01:00:24
ChiehKuo
推 : 台灣大多數的地方都沒有到4趴...
10/23 13:17
ChiehKuo
: 我必須相信這樣
10/23 13:18
ChiehKuo
推 : 如果真有哪裡有4趴我要去買xd
10/23 13:23
sagarain
: 台北不隔的話投報ㄧ直都不是很高 但是尊榮 不凡
10/23 13:26
sagarain
: 他這房也不是自己買的 成本歸零了吧
10/23 13:27
opm
: 台灣的房地產投報也許抓2%,不漲價就虧
10/23 14:09
opm
: 但是已經在那裡的,處理考量點也許不一樣
10/23 14:10
opm
: 房地產移轉有時代價不低
10/23 14:11
ameryu
: 4%定價理論,永康菁英會館年報酬就有4%up,
10/23 14:22
ameryu
: 4%以上的很多,但很多人在管理這一塊,會產生難度。
10/23 14:22
Harlequin727
推 : 扣一些隱形成本 甚至考量空租期 實際上連中南部都
10/23 15:23
Harlequin727
: 不容易到4%
10/23 15:23
Jimmy540i
: 常理抓4%看就知道外航 光北部頂多1.5~2%就差不多了
10/23 19:31
opm
: 租金不能當純益看,要扣一堆東西,當收益的話,那是很毛的利潤
10/23 21:10
karsweapon
推 : 租金就我經驗來說,隱藏成本及空窗期租金收入,只能
10/23 21:56
karsweapon
: 用月租金×10 來計算平均,比較符合實況,提供參考
10/23 21:56
opm
: 有很多人是抱著土地增值利益在搞,房子本身持續折舊,一旦投入
10/24 04:45
opm
: 轉移上比金融資產困難度高些,相關費用也高,其實不均值才是頭
10/24 04:46
opm
: 大,挑好房子的能耐不是人人都有,某無良建商有過名言,一生騙你
10/24 04:47
opm
: 一次就夠了
10/24 04:47
Rexmax
: 土生土長的台灣人 英文好的一堆
10/31 15:52

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